魔法が解けた。カボチャの馬車

 女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが経営破綻しました。

 長期の一括借り上げ(サブリース)を謳いシェアハウスを販売を行っていた会社で、報道によりますとこの4年くらいで800棟を販売したらしい。

 長期の一括借り上げを謳いアパートやマンションを地主さんに建築させる建築会社は昔からありました。また、大手のハウスメーカーでも長期かどうかは別にして、関連会社に建築したアパート・マンションを借り上げさせる「家賃保証」といった制度はありました。ただ、この制度は必ず家賃の見直し規定が入っているのが通常です。入居者が集まらない。周辺の家賃状況や日本の経済状況が変わった場合には、保証している家賃を見直すといった規定です。もしくは3年くらいの契約になっていて、契約更新の際には、借り上げる家賃を見直す形です。

 バブル期には相続税対策ということでハウスメーカーや建築会社、銀行や農協までが地主さんにアパートやマンションの建築(土地活用)を勧めました。当時は家賃も高かったですし、お部屋も空室が少なく、それなりに利益も上がったと思います。

 しかし、バブルも崩壊。急激に人口が減少し、空き家の増加が社会問題となる今の日本で土地もない方が土地・建物を購入して、金利を払い、固定資産税や維持修繕費を払い、おそらく、運営会社にも管理費を払って、長期に渡って利益が出せるのかといえば、相当な難易度だと思います。

 少し古いですが、平成25年の国土交通省発表の資料では、日本全国の空き家は820万戸に上りそのうち半分以上が入居者のいない賃貸住宅というのが実態です。皆さんが思っているような荒れ果てた空き家は、下の円グラフの「その他の住宅38.8%の一部」となります。

 平成25年の段階でも約430万戸の賃貸住宅が空いているのです。土地なしで、借り入れをしてシェアハウスを新築しても、長期的には先行きは期待できないですよね。

 基本的に建築会社は、建物を建てたら終わりです。銀行は、貸したお金を回収しなければなりませんが、今回の融資で問題になっている銀行は業界でもヤンチャな銀行で知られています。銀行でも担当者レベルでは、2~3年で転勤がありますので、ローンの審査が通り実行できれば成績が上がって栄転。あとは後任が・・・・・・。なんてことはよくあります。

 どうしても不動産投資でアパートやマンションの経営をしたいのであれば、売りに出ているアパートやマンションを安く買って再生した方が成功率が遥かに高いと思います。

 このような状況の中でも、新築のアパートや賃貸マンションが建築されているのを皆さんは近所に見かけませんか?確かに借り入れをして建物を建てれば相続税対策になるのかもしれませんが、借り入れはいずれ返済しなければなりません。これから生産緑地の解除を受けて住宅市場に土地が増加すると思いますが、日本の人口や空き家のことも考慮に入れた上で、活用方法を考えてほしいと思います。

 自己資金や土地なしでも、毎月家賃が入る。夢のプラン。夢の乗り物であった「かぼちゃの馬車」の魔法は、12時になって解けてしまったようです。お気の毒ですが、魔法がとけると厳しい現実が待っているのかもしれませんね。皆様も「投資は自己責任」で上手にやりましょうね。

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